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余英 的博客

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把脉沈阳商业地产(1)  

2009-05-19 19:17:38|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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把脉沈阳商业地产(1) - 余英 - 余英 的博客

 

 把脉沈阳商业地产(1)

                           
 
   2007年3月9日沈阳网转载了一篇题为《世茂五里河广场项目下月开工》的报道,该报道说,3月8日从和平区金廊办了解到,市民普遍关注的和平区重点大项目,也既是2月12日爆破炸掉的那座五里河体育场用地——世茂五里河广场预计在4月份开工建设。


  报道说该项目占地面积18.1万平方米,预计建筑面积约150万平方米,由香港世茂集团投资110亿元,开发建设集超五星级酒店、高档写字楼、高端商业和高尚住宅于一体的建筑组团。


  目前,世茂集团已委托美国、香港及华东设计院三家境内外知名公司分别制作了规划设计方案,现已报世茂集团内部审改,近期报市规委会审定,该项目预计4月份正式开工。


   2007年03月22日,《辽沈晚报》又刊登出这样一篇报道:《大馆开始拆迁,沈阳告别大馆酒吧街》。报道说:


  “夜晚到大馆附近的酒吧一边品酒,一边听着轻音乐聊天,曾经是沈阳年轻人时尚夜生活的重要部分,然而这种生活正在改变,因为这条沈阳最大的酒吧街已经随‘大馆’开始拆迁。


  “这条酒吧街核心区域位于辽宁体育馆地块的西北角上,在文艺路南侧和彩塔街东侧不到300米的直角路段内有30余家酒吧。自1992年辽宁体育馆外围建筑建成后,由于临近鲁迅美术学院、彩电塔、省市电视台和三好街等白领人士密集区域,加之辽宁体育馆时常举办文体活动,酒吧街最多时有约50家酒吧。每当夜幕降临都会聚集众多发型新潮、衣着大胆的迎宾员和酒水促销女子。”


  据辽宁体育馆拆迁现场的工作人员表示,根据计划,负责爆破的施工方已经进驻并开始爆破测量,约10天后爆破,大馆就此被拆成平地,沈阳市区内的省市级体育场馆也从此彻底绝迹。


   而拿到这块令许多开发商垂涎三尺地块的华润置地,早在全市各大媒体的招聘广告上说明要在这占地约8万平方米的地块上兴建“万象城”为名的集甲级写字楼、五星级酒店、高档公寓及住宅功能于一体的大型综合商业项目的规划。


   不久前的2006年12月4日,有媒体报道据此不远的浑南新区,连住户尚没有多少家的奥体中心附近,也在打造一个规模浩大的商圈,据报道说该商圈至少有4个五星级酒店,总投资达250亿元。其中仅一个“亿丰广场”总建筑面积就超过60万平方米!


   这不能不让人想起尘烟刚刚散去不久的万达广场。2003年底,万达广场建设完成。由于宣传攻势凌厉,这个有着500间精品商铺的广场,竣工前曾被350多个业户用6万元/平方米的天价(沈阳本地)买下。


  但2004年春节前万达广场开门营业时,由于人流过少,两个月后就开始了第一次停业。此后近3年时间里,广场几次更换职业经理人,更换经营模式,并同时更换经营方向,但都没有引来人气,经营遂陷入停顿至今。


  从2004年开始,困顿中的万达广场全面陷入纠纷的漩涡。商铺购买者普遍认为,广场的整个商业氛围,与万达销售广告中的宣传内容不符,因此涉嫌合同欺诈,部分业主据此要求退铺,但遭万达拒绝。


  2004年下半年,超过50名的万达广场业主以“销售欺诈”为由起诉万达,并进而向法院提出撤销购房合同的要求。案件经两次审理后,沈阳市和辽宁省两级法院均认为,万达广场的系列广告“属商业吹嘘而不构成商业欺诈”,最终判业户败诉。


  万达广场开业3年,不但没有悉数引来国际知名的商业巨头,由于地处沈阳市最为繁华的商业核心地段,万达项目的破败,还直接影响了沈阳的整体商业氛围。曾让沈阳市政府大为恼火。


  此后数度商业运营努力,都毫无起色,面对万达广场日渐生锈的门锁链和由明转暗的玻璃门,反复权衡之后,万达与沈阳市政府只能作出“收回商铺,拆除重建”的决定。


  紧接着,各媒体又报道出来的《五洲困局》,尽管表面上看来有着这样那样的原因,其实最终迫使五洲发布股权转让广告的,也是由于进场商家严重不足,商场既聚不来足够的人气,又要负担大批代租面积的空档租金。


  做为商业建筑,不管人为赋予它多少光环与期望,它的价值只能由市场说了算。固然处在什么样的地段很重要,但衡量它的身价最重要一点,就是它所能产生的价值,也就是能给人们带来多大的财富。


  当初吹得正红时的五洲大厦,有内部人士曾估算至少值40个亿。


  现在五洲到底值多少钱?沈阳市某著名房地产开发公司的老总说,现在的五洲很难说清楚它的价值,它地处繁华太原街,寸土寸金人所共知,从这一点来讲,五洲可以喊出40亿,也可喊出100亿,如果这个商业广场效益好,也许会值200亿。反之,经营不好没有人气,没有业户进驻,那样一来,他的投入都要赔进去。谁都知道规模如此巨大的商业广场每天运作需要多少成本!再好地段,再精品建筑,真的一空置,也就“烂尾楼”一个,没什么具体价值。


  纵观沈阳目前商业地产的投资,相对于市场上的其他投资形式来说,很少是金矿,多数是陷阱,问题在于整体市场供求比例关系失控,消费市场根本没有这么大的能力来支撑这么大体量的商业地产。


   除此之外,由于许多开发商缺乏开发商业地产的经验,所采用的运作方式只能僵化照搬落后过时的“产权商铺”模式,导致近两年沈阳关于产权商铺因经营不善而出现“金铺”变“垃圾”的现象屡见不鲜。建设部早在2002年7月发布的《商品房销售办法》中,就明确规定“不得承诺固定回报作为销售手段”,但由于利益过于巨大,许多开发商与消费者仍在巨大的利益面前失去理性分析的能力,不管自己有没有能力开发、擅长不擅长经营商业地产、该项目有没有增值潜力,只管争夺着开发,盲目地进行投入,于是形成目前商业地产供大于求和无力经营的尴尬现状,既给国家资源造成浪费,又给广大消费者带来巨大经济损失,为整个行业带来阴影并影响行业的正常发展。

                                      2007.3.23

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