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把脉沈阳商业地产(2)  

2009-05-19 19:19:11|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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把脉沈阳商业地产(2) - 余英 - 余英 的博客

 

把脉沈阳商业地产(2)
——建前选位的思考

 

   新建商业地产日后能否取得成功,后期经营者的能力固然重要,但区位选择合适与否,也绝不可忽视。适当的用地和合适的位置是商业地产开发的先决条件,规模较大的购物中心尤其对区位要有严格的注意,因为用地的位置和周边地区的经济状况以及人口状况,可以决定该项目能否长久,用地位置的好坏甚至直接关系到未来商业经营的成败。


   纵观沈阳目前在建和报批待建的某些项目,其开发商在决定开发前似乎在这方面缺少足够的重视与研究,很容易导致建成后受多方面未能预见的制约而无法进入正常的经营,饱尝进退失据的后果。


   早年开发商做商业地产如同做住宅,建成后销售出去就诸事完了,至于日后经营状况兴旺与凋蔽,则与开发商没有任何关系。近年来,该种充满弊端的开发模式已经被市场彻底淘汰,开发商只有连带做好建成后的经营,才有获得成功的可能。


   一处商业地产能否经营的成功,最重要的是有众多消费者的消费做支撑。而获得足够的消费人群只有两种途径:一是依托大居住区的自然消费群,二是有辐射周边商圈的优势。这就使得商业地产的区位所在显得至关重要。 


   首先,商业地产的位置必须具有易达性,并直接影响到商圈范围。为此,商业地产选位应符合以下原则:


   1、最短时间原则。


   商业活动的基本前提是商业与消费者面对面进行交易。所以,传统商业建筑都混杂在居民区中间,即位于人流集散最方便的区位。但是随着社会的发展,交通的改善,购物者的活动范围大大增加,因此距离不再是决定购物者行为的主要因素,更多的要考虑购物过程所花费的行车时间。


   2、区位易达性原则。


   区位易达性指的是交通便捷程度可以满足绝大多数消费者心理要求。具体衡量标准主要取决于购物者从起点(一般是家里)到购物地点所花费的时间。依据格伦的观点,从不同的地方来到购物地点,需要花费的时间一般是12~15分钟,最多不能超过25分钟。——需要指出的是,空间距离和时间距离是有区别的,易达性所指的距离不仅仅是空间距离,因为空间距离和汽车行走需要的时间有区别。理想的行车时间应当控制在10~30分钟,因此必须考虑以此确定该项目的商圈覆盖范围。


   3、 聚集原则。


   聚集原则是因为商业活动具有集聚效应,集中布置能够相互促进,提高整体吸引力。城市人流、物流和城市社会经济活动的焦点,是优先选择的目标。


   4、 接近购买力原则。


   接近购买力是指商业地产选位要接近人口稠密区,最好接近高收入或高消费人口分布区。


   由此可见,一处商业地产的能否成功,与用地周边是否有值得依托的大量居住人口、较充裕的经济和积极时尚的消费习惯有直接关连。


   值得注意的是,低收入者不一定是低消费者,而有可能是高消费者。


   此外,附近的竞争设施和居民的接受程度也是衡量该用地是否值得开发的重要因素。项目商圈内,目前与将来出现竞争,总是不可避免的,一定程度上的竞争也是有好处的,因为单一的商业设施不可能吸收本地区的所有的销售额,也不可能永远保持领先时尚与一直保有新鲜的动力。


   商业地产的区位选择除了考虑上述各种因素外,还要考虑自身的特点。一般来说,大型购物中心为了满足多种功能需求,占地面积均很大,因而对汽车的依赖性非常强,不能缺少大面积免费停车场,等等。


  其次,开发商业地产还需要对用地的规模、形状、整体性、地形特征和地段的可进入性、地段周围环境等因素做进一步分析,判断其是否适合做目标商业开发。


   第一,商业地产用地要求形状必须完整,而且长宽比例适当。要为建成后商户的货品摆放和消费者购物习惯留有合适的空间。如果是不规则地形,不但一些尖端部分无法有效地使用,而且会让消费者感觉不舒服,直接影响消费情绪。


   第二、商业地产用地的交通必须保证可以让众多消费者容易地从周围道路进入中心停车场。如果周围道路经常出现交通堵塞,会直接影响市场竞争力,严重时会因大批消费者放弃来这里消费,致使该项目倒闭。


   第三、商业地产用地的物理状况对购物中心规划和建筑设计至关重要,一些不足之处需要在规划和建筑设计当中采用各种手段予以弥补。在互动关系下达到整合的效果,形成一股强有力的经营动力。但必须注意,由于客源的重叠还应避免内部竞争的不利因素,而这些因素必须在规划和招商之初就有效排除。


  再次,商业地产选位还必须清楚政府对于该区域的未来规划,以便提前决定选择或者放弃,避免日后面对衣料之外的变化而后悔莫及。当年广州北京路附近的某个大型购物中心建成后,政府突然在商场正门一面的马路上架起一条高架路,结果不但人车出入不方便,而且遮挡了门面让人看不见,使得生意状况一落千丈,大受影响。


   开发商业地产虽然比开发住宅利润高,但商业地产开发投入大,回报周期长,其间不可预见性多,要想确保开发得成功,立项前一定要对用地进行详细的考察和分析,万万不能以理想主义思维决定取舍,以免日后重蹈万达商业广场的覆辙。

                           2007.3.27

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