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余英 的博客

重剑无锋—影响有影响的人

 
 
 

日志

 
 

能不能别老拿房价说事儿  

2009-10-17 14:07:58|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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   今天你骂房价了吗?如果你最近没有骂房价,你就会失去热文排行榜,你也就上不了头条。所以地产评论人,近来非常热衷于“房价”,搞得我也上当受骗地发了几篇博文!后悔与此等人为伍!仔细看了他们的檄文,除了标题耸人听闻外,内容的唯一特点就是违反经济学的基本常识,违反市场经济的基本准则,手里拿着一根搅屎棍在那里制造及其恶劣的气氛。   

    不过博客里还是有一批有良知的中国人,尽管他们并没有以专家、学者自居,但是,他们说出比所谓专家啊,学者啊更接近事实的话语。其中被称为香港地产教父的施永青先生的两篇文章值得推荐给大家:

     第一篇房价高低 谁来定判

社会上常有声音,批评地产商暴利,把楼价推得过高,既影响民生,又制造泡沫,破坏金融市场的稳定性。问题是楼价的高低,该由谁来定断?把个别人士的观感强加于市场,是否真的对社会有好处?

 

在改革开放前,内地的商品价格皆由政府制订,以保障人民皆可以买得起;但价位订得低的结果是没法刺激供应增加,在供应短缺的情况下,人民的生活长期没法改善。以住屋问题为例,解放后的头三十年,内地根本没有太多的住房建设,人民的居住环境因人口增加而不断恶化。相反,当引入市场机制,容许地产商自行订价后,建屋的速度就大为提高,而质素亦愈建愈好,人民的居住环境得到实质上的改善。

 

因此,从宏观的角度来看,地产商虽然唯利是图,但容许他们自利的客观效果却对社会有利。相反,若把市场交予「为民请命」的人来调控,效果却往往是灾难性的。

 

当然,任由价格自由浮动,有时亦会出现偏差。资金的过度流入,有时会令楼价升至某些人没法负担得起的程度。这个问题可由政府兴建廉租屋去解决;这样,收入较低的社会基层也不至于会无瓦遮头。在基层的居住问题得到解决之后,政府就不宜作太多的行政干预,否则只会扰乱市场的自我调节能力。过去,政府为了打击炒卖,常倾向对短期转让的炒家征重税;结果只会促使他们去扮长期投资者,令原先在放盘的炒家也要收盘;反而令楼价因供应减少而升得更快

 

现实是影响房地产价格的因素非常复杂,很难有一个客观的标准去制订一个大家都可以接受的价格。再者,市场的环境没有一刻不在转变,即使有一条可以推算合理价格的方程式,当价格被演算出的时候,它可能已因环境改变而变得不合理了。

 

在香港,楼价偏低的时候,以家庭入息的中位数的30%去供楼,也足以应付。但当楼价偏高的时候,供楼所需曾高达入息中位数的180%;可见楼价的延展弹性远比很多人想象中大。此之所以,对楼价所作的种种预测,常在事后纷纷被证明与事实不符。

 

买楼的人,除了考虑自用的需要外,通常更重视楼宇的投资价值。当价格趋跌的时候,买得起的人,也不一定肯买;但当楼价趋升的时候,人们又赊又借、死悭死抵都要去供楼;一切视乎人们对后市如何估计。

 

市场是一个极其复杂,不断演变,互相适应的自组织系统,与其让个别人士去主观地判断何价合理,不如让所有的参与者以真金白银去投票。多数人嫌贵,价格自会因需求少而下跌。但当市场上仍有人肯高追的时候,他们自有一套自己的想法,那就让他们去自食其果好了,旁人不必为他们空担心。

 

   第二篇:政府可如何调控楼市

 

从我之前的文章中,读者不难察觉,我基本上是不赞成政府对房地产市场进行过多的干预的。然而,由于土地大部分仍在政府手里,加上城市规划及照顾基层民众生活乃政府的主要功能,政府无可避免对房地产市场有一定的参与。我主张的是,政府应尽量自律,减少参与的程度,而且在参与时,应以纠错为主,而非有为地试图达至甚么积极效果。美国的次按危机,就是因为政府企图推动银行贷款给收入不足的人去买楼而造成的。

 

房地产市场的价格是否合理,其实不易判断。在一般情况下,价格偏高,买得起的人自然会减少,楼价自然会因需求不足而下调。政府不理,市场亦会自行调节。只有在市场失效,足以导致金融风暴时,政府才需要出手作适当的干预。

 

到真的要政府出手的时候,政府亦应该尽量在上游着手,不应该在下游作太直接的干预。所谓上游:一是指土地供应、二是指资金供应。这是市场的源头,管好这两个源头,其它问题就会迎刃而解。

 

楼价是否偏高,政府不易判断;但政府可以透过统计数字,了解城市人口的增长情况,以决定每年起码需要多少土地供应。当土地价格升得急的时候,就增加供应;当土地价格下调的时候,就减少供应。这样,既可以调节市场,又可以保障社会资源──土地,不会被贱卖。

 

理论上,在地价占楼价比重较高,建筑成本占楼价成本较低的地方,政府透过土地供应去调节楼价的能力就较强。只要政府肯收少一点地价,就可以透过增加土地供应,把楼价调低至大部分人买得起的水平。香港政府没有选择这样做,是因为从高地价得来的收入,不单足以去建廉租屋,以解决基层的住屋问题,还有余力在维持低税制的情况下,一样可搞基建、办医疗、兴教育。中国的大城市,现时都有走高地价路的倾向。这是一条不归路,应在起步前考虑清楚。

 

除了调节土地资源外,政府还可以透过资金的源头去调节楼市。买楼的资金大部分来自银行的贷款,银行的贷款政策可以在很大的程度上,左右楼市的去向。

 

政府可以透过对银行的资本充足率及存贷比例的要求,调控银行可以放出市场的资金。此外,政府亦可以透过利率的调控,去控制资金成本,调节市场对资金的需求。

 

以上是较宏观的调控方式,若是要具体针对房地产市场,政府亦可以透过制定贷款占楼价比例的上限,去控制银行的风险承担。与此同时,这种控制亦决定了楼宇的买家需积累多少作首期付款,可以调控市场对楼宇的有效需求。

 

只要政府能在土地与资金源头作好调控,基本上已足以调控楼市,没有必要再在市场的下游作太具体的干预

 

    明白人真的不多吗?不就是资金土地这两个调节因素吗?我在“双管齐下才能解决中国高房价问题”的文章里,也是这么说的,还招来一批网络暴民的板砖。为什么网上总是偏偏充斥着一些假借为民请命,实际沽名钓誉的所谓文人的违反基本经济学常识的文章?文人误国,说的就是这帮子所谓经济学家,房地产评论人!

  也许那一天,当人们再不热衷于“治理房价”了,不热衷于预测“房价”了,那些借“房价”出名的人不再有市场了,中国的老百姓和政府官员才能真正开始理性地思考问题、分析问题、解决问题。

  能不能别老拿房价说事儿?

 

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