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余英 的博客

重剑无锋—影响有影响的人

 
 
 

日志

 
 

1998,中国商品房制度的核心内容  

2009-10-18 16:07:38|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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   任志强喜欢说真话又不怕板儿砖,是一个有良知的、真性情的、地道的中国人! 不像那些即不懂经济、又不懂政治的,只知道《马克思主义政治经济学》几个教条,几段论述,几个概念的什么社科院学者;更不像那些中国特色的文科生,实际上对于社会、经济真实情况一无所知也不愿、不想、不去认真调研,望文生义胡编乱造的专家。我一直敬佩中国一线的企业家(成功大企业的),政府系列核心部门的官员(公务员中的技术型实干派,而不是市委编文件的)。因为在中国,有太多自称懂经济学,实际在研究院(所)混日子的无聊文人,有太多自称懂房地产实际上没有参与过房地产开发全过程的什么资深策划、评论人。总之,说话特别多的往往是跨界博出名的,基本上属于是非主流的小混混!不信你去看看在网络上窜下跳、异常活跃的那些所谓名人,哪个是本行业的真正主流、核心、领军人物?自称经济学家,却没写过像样的哪怕够“硕士”水平的论文;自称著名开发商,企业排名进不了全国前30名,且没开发过被业内认可的楼盘;号称资深房地产策划人,从来没真正策划过几个全国前20排名的专业开发商的楼盘。不是沽名钓誉,就是哗众取宠。 

   就拿最简单的关于“收入与房价比”这一常识性概念,老任似乎是唯一的明白人。老任的博客摘要如下:

             《用房价收入比衡量房价是欺骗百姓》

   任何人都可以对市场进行评论,但任何评论至少应有一个共同的平台,即对某个名词或指标的解释基本概念不清,就必然出现理解上的歧义,变成了牛鸣对鸡啼的混乱。尤其是使用国际惯例的通用代名词或指标时,就更应按这个名词或指标产生的原意去理解,而不能另造出一个计算或解释的方式。如果是不懂装懂或故意装不懂的乱定标准、乱扣帽子就变成了哗众取宠了。  

   评论房价高低的最常用指标就是房价收入比和住房收入可支付性指数。许多人都在将房价收入比挂在口头上,振振有辞的攻击房价过高并煽动许多本就搞不清楚房价收入比这个名词的群众在非正确的理解与分析中上了这些不懂装懂的“专家”们的当。

   近期媒体与网络上又出现了大量用房价收入比来评估房价的文章,本来已解释过多次的房价收入比这个名词,让我不得不再次解释一遍。

   记得2003年打着国家发改委牌子的王小广先生就曾出了一份房地产市场问题的报告,其中一个重要章节就是中国的房价收入比。报告中用的是中国一手住房市场的住房平均交易价格与统计局公布的收入平均数,并用100平方米的新房面积数为基础,计算出中国及部分城市的房价收入比,得出了一个市场房价收入比极高的结论。此报告还经新华网广为传播,我花了四千元买了份报告,才知道王小广先生根本就不懂什么是国际通用的房价收入比这个名词。

   记得2004年号称经济学家的易宪容先生也做过一个同类的房价收入比的计算,并作为论文在某某杂志上发表了,同样是用市场住房的平均交易价格与家庭的平均收入和自定的住房面积数来计算的,他们都在重复的犯了同一个错误,即不懂装懂。

   其他的非专业研究人员不懂也许不为怪,但上述两位都是号称专家与研究员的,却连房价收入比这个专用名词的来源、意义都没弄懂就有些让人无法理解了。

   房价收入比是居住单元的自由市场价格的中位数和家庭年收入的中位数之间的比值。

   这个定义也是房价收入比这个词的来源,凡是不按上述定义与原则计算的房价收入比都是违背了这个国际通用的基本原则,也就没有任何的可比性了。

   其中:居住单元的自由市场价格指一套住宅在市场上自由出售的价格。计算房价中位数时,应该包括所有的房屋类型,新建的和存量的、正式交易的和非正式交易的。

   家庭年收入是包括家庭所有收入来源的总收入,包括工资、奖金、业务活动或非正式行业活动的收入、投资收入、财产性收入、以及在能获得有关信息的情况下还包括诸如消费本可以出售的农产品之类的隐含收入。

 

   也难为老任了,一个盖房子的开发商去给国家级著名机构,科研院所的专家、研究员讲大学一年级就应该讲的常识问题。悲哀啊!中国的所谓智库们,你们每天都在干什么?也许不懂、混日子,那不是你们的错,那是中国教育制度、科研体制的错!但是,不懂装懂,出来糊弄百姓,沽名钓誉,哗众取宠就是你们的罪过了!

   其实别管什么“收入与房价比”,老外发明的有些看似科学的数据、公式,其实搞明白了就是那么回事,专家、学着就是喜欢把简单问题复杂化。

  1998年3月19日,朱容基总理向中外记者宣布:“我們准备今年下半年出台新的政策,停止福利分房,住房分配改为商品化。”1998,中国住房制度改革自此掀开了新的一页:从提租补贴、促进售房的漸进改革,进入到矛头直指旧住房体制核心─停止实物分房,全面培育住房市场的新時期。中国政府实行房改,当时出来工作两年的已婚青年基本解决了住房问题。也就是说,今天年龄在35岁以上的已婚城市居民,应该享受到了中国住房制度改革的成果!

   中国住房制度改革的设计思路,就是现有的单位存量房全部以成本价出售给职工,而且还有过度期一年至1999年12月31日,各单位的房子,没盖的快盖,实际是该年年底之前审批的也算。全世界哪有这么好的政府!出来工作没几年,基本还没有为社会做过什么贡献,没纳过几千块税的年轻人,也几万块“买”一套商品房。今天35岁以上的人,你凭什么住着政府几乎白送给你的商品房,还要没良心地骂政府的住房制度改革?凭什么一边出租那套几乎是政府白给的房改房,还偷税漏税,一边买了更大的商品房还要骂政府、骂开发商?大城市的中年人,凭良心讲,这十年来,你的几百万的家庭存款难道不是政府大力发展经济的结果?你能有第二套房、第三套房,难道不是因为中国1998年开始了住房制度的改革?

   1999年之后,中国的住宅商品化之路就是国有土地的“招、拍、挂”,商品房的买卖完全市场化!这是一条不归路,中国政府在制度设计之初,就已经考虑的清清楚楚。地方政府今后从高地价得来的收入,不单足以去建廉租房、经适房(限价房等),以解决当年没有享受住房改革的家庭和35岁以下年轻人的居住问题,还有余力在维持低税制下,不断进行城市建设、办医疗、兴教育等等为城市居民提供公共产品。今天,中国的地方政府用于城市建设等公共产品的巨大资金投入,主要就是来源于土地”招、拍、挂“的收入和开发商上缴的各种税和费。所以,亲自参与中国住房制度改革的原建设部部长汪光焘表示,中国开始于1998年的住房和房地产制度改革是“很成功的改革”,特别是在从计划经济向市场经济过渡时期。

   理论上讲,对于在地价占楼价比重较高,建筑成本占楼价成本较低的大城市,如北京、上海、广州、深圳等一线城市,政府完全可以透过土地供应和各种税费去调节楼价。只要政府肯收少一点地价,少收一点税和费,就可以透过增加土地供应和税费优惠,把楼价调低至大部分人买得起的水平。因为,除去地价、政府规费和各种税收,开发商的建安成本和贷款利息等,无论在中国哪个城市,也就是4000-6000元/平方米。所以,二、三线城市政府不可能通过地价和税收将房价降到4000元/平方米一下。但是,开弓没有回头箭!制度要求银行和各大城市的政府必须从开发商那里每平方收取5000-10000元。这笔钱用于哪里,怎么用?在住房制度改革之初已非常明确!不清楚,不明白,就不要自称学者、专家道听途说,人云亦云。

   拿什么房价收入比说商品房?十年前在广州工作满十年的年轻小白领平均每月挣多少钱?当时的商品房每平方多少钱?今天广州30多岁的小白领平均每月挣多少钱?房价是多少?今天的广州,如果30出头(工作十年左右),受过良好教育,有真本事的小白领,而且两口子家庭全年平均月收入的一半基本等于全市商品房均价的话(1999年就是这个比,2009年还是这个比),那么,中国开始于1998年的住房和房地产制度改革就真的是很成功的改革

   没本事成为大城市的小白领,也就说明你没给国家,地方政府做多少贡献,按劳取酬嘛。既然贡献不大,交税不多,中国的商品房制度里,大城市的商品房就当然不是为你建的。你也就只能去政府那里租廉租房、买经适房(限价房)。这就是中国的商品房改革的制度!制度就是这样无情。

   地方政府高价出让土地的制度是不可能改变的,因为这已经是一条不归路了!政府不但要将土地卖个好价钱,还要让开发商将商品房也卖个好价钱,这样政府才能从开发商和富人那里收取更多的税和费,取之于富人,用之于全民!银行也希望开发商借更多的钱,好让老百姓的存款利息由开发商来埋单。改变不了制度,就要学着适应制度,当然你也可以心平气和地呼吁完善这种制度!

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