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余英 的博客

重剑无锋—影响有影响的人

 
 
 

日志

 
 

房地产陷入“囚徒困境”  

2009-10-28 01:09:55|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    2009上半年楼市“莫名其妙”地回暖,下半年土地市场莫名其妙地火爆,几乎所有的开发商都认为土地市场已经过热,就连那些一再制造“地王”的中冶、中建、中--,也一定认为土地市场过热,拍地的疯狂和疯狂的拍地已成集体行为和集体共识。别以为别人比你傻,开发商都意识到了潜在危险——土地价格疯涨,“面粉贵过面包”必然导致开发成本大幅上涨,未来房价必须翻翻。普通商品房的房价大大超出百姓的现实承受能力,市场一定会再次面临观望、政府被逼出手抑制房价,2008的历史将再次重演。

 

 

  然而现实是,一个又一个地王新纪录的诞生,开发商为获得土地(房地产的最基本生产资料)不惜一切的狂热还在继续。尽管专业的房地产开发商害怕土地拍卖价格上涨的过快过猛,但必须保增长,保回报,保销量,保市场占有率,又无奈地充当了新地王的缔造者。于是,专业的,不专业的开发商,上了市的,准备上市的开发商,无可奈何地参与了一场游戏,陷入了“囚徒困境”。

 

  囚徒困境是经济学上一个著名理论。它假定每个游戏的参与者(即“囚徒”)都是利己的,即在游戏中都寻求最大自身利益,而不关心其他参与者的利益。游戏的最终结果,是游戏的参与者们的极端自利的选择,而不是顾及共同利益的帕累托最优解决方案,结果是对比于顾及彼此,利己利他,“囚徒”由于损人不利己最终得到最小利益,每个“囚徒”的选择都不是最佳、最优选择。 

 

   今天的房地产领域,“囚徒困境”的征兆日益明朗化——楼市从2008整整一年的寒冬中回暖,政府、银行、开发商和购房者(有大量投资客)本应珍惜这来之不易的良好环境。然而遗憾的是,理性的、良性的市场回调,却被无情地以高价换暴利欲望所替代。政府趁机高价卖地,银行积极放贷,开发商涨价卖房,购房者跟风抬价,推波助澜!

 

  土地竞拍模式将原本就稀缺的土地资源完全商品化,以同场叫价,价高者得的模式,甚至闷头填单报价,“一叫一瞪眼”的上海模式,迫使开发商不断为抢资源而厮杀角斗。不提高价格抢到土地就意味着明后两年,你将在该城市、该区域被淘汰出局,而抢到土地,至少这几年你占有了市场,将对手暂时挤了出去。一定是损了别人,利不利己明后年才知道。开发商们互不相让抬价的恶性循环,政府、银行、开发商和购房者的“囚徒困境”就此形成。

 

  当前过度的土地竞拍对房地产开发企业是绝对不利的。楼市过度投机对政府、银行、开发商和购房者的长远利益及国民经济健康稳定发展也同样是不利的,大家都是“囚徒”,都在采用极端利己的短视选择,在这个囚徒困境里,绝对没有最优选择,而最终受困最深的“囚徒”,击鼓传花的最后一定是跟风抬价的贷款购房的群体。到那时,政府危机,银行危机,开发商危机,老百姓遭殃。

  

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