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余英 的博客

重剑无锋—影响有影响的人

 
 
 

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2010房地产"四方会谈"展望  

2009-11-01 14:37:06|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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   政府、银行、开发商和购房者是真正决定房地产市场发展,参与市场博弈的决定性的四方。2008年政府推地不断流拍,于是2008年各地出现土地流拍,政府捂地不拍的情况;银行也收紧信贷,嫌贫爱富;开发商降价促销,万科等售楼部被砸或捂盘惜售;购房者持币观望。2009年从“小阳春”到“大牛市”,房价大涨。政府趁机高价卖地,地王频出,当然政府不断推地的冠冕堂皇理由是为了抑制地王,平抑房价;银行积极放贷并出台各种优惠信贷政策;开发商涨价卖房,并继续疯狂拍地,买回来一个个地王;购房者跟风抬价,推波助澜!核心就是成交旺盛!其实,大家说的“房价”就是具体房子的成交价,既然已经成交了,就是市场博弈后双方认可、接受的价钱,成交价当然就是市场上存在的、合理的价格。

 

  大家常说的房地产市场“面粉贵过面包”。这个现象是值得好好分析的。房价决定地价又是一个经济学常识。2009年新拍土地的地价的确很高,原因就是开发商预期今后两三年的房价会更高,未来的房屋售价一定会覆盖高昂的地价并还有相当的利润空间。国企、民企、上市公司、准备上市的公司,之所以出更高的价钱拿下更大的土地,就是因为预期一路增长的房价,地块大,可以覆盖短时的市场波动,抵御楼市短时风险。另外可以保持业绩增长,保销量和市场占有率,挤走竞争对手,让潜在的竞争对手没有土地,也就没有了未来的销量和市场占有率,逐渐形成几大开发商的行业垄断,抬高了行业的门槛。所以,美国最大的房地产开发商帕尔迪公司(PulteHomes,PHM.NYSE)有句名言,“当我们控制了土地,我们就控制了我们的命运——确保我们明天有房可建,并且置竞争对手于劣势。”开发商要建发展,就一定要获得土地这一最基本的资源。城市中心的土地资源会变得越来越稀少,而在流动性充裕的宏观背景下,开发商手里又有足够充裕的资金,控制土地资源的战略当然是正确的。

 

  土地储备越多的公司就越有价值,就越能在资本市场上获取更多的资金,并且又可以大量获取土地。这是一种良性循环。只要房地产市场不出现大起大落,而是稳步上升,政府、银行、开发商和购房者四方一定会皆大欢喜。没有哪个政府愿意便宜出让土地;也没有哪家银行愿意将钱放在银行里而不放贷给开发商和购房者;没有哪家房地产公司希望高价买地王,愿意低价卖房子;也没有那个购房者愿意今天卖了房子明天就贬值。老百姓都知道,在通胀的年代里,持有资产而不应该是现金。

 

  2009年的年关将过,马上要迎来2010年新年的钟声。冬季的房地产市场购房者又开始处于观望状态,一些人开始怀疑房价能否持续上涨。但是,经验告诉我们,这种观望一定是短暂的,因为货币政策不发生方向性的改变,政府、银行、开发商和购房者真实的预期和想法没有改变,房地产市场的运行趋势就很难轻易改变。所以,潜在的购房者在2010年上半年一定会接受新的价格预期。2009年上半年房地产市场的回暖,使得部分房地产开发商已经没有资金链断裂之忧,特别是一些中小型民企开发商,他们可以悠哉悠哉地将手上的房子慢慢地卖。2007年的房价暴涨,逼迫中央政府违反市场经济规律直接干预房地产下游即房屋销售环节的房价,加上中央各部委挥舞计划经济时期的政策大棒,乱打乱杀,而后又撞上了次贷危机引起的全球经济危机,再加上媒体耸人听闻地宣传报道,引发了全国房价的大跳水。2009年尽管地王频现,媒体继续渲染夸大,少数博主继续叫嚣、鼓噪,中央政府痛定思痛,不会再出台较大的政策调整。

 

   通货膨胀已经成为2010年的主题词。在中国,商品房特别是豪宅已经不是普通的消费品,它是具有金融属性的投资品。只要中国政府还没有解决著名经济学家茅于轼提出的“富人没地方花钱”的问题。“在财富生产特别多的情况下,由于分配不均,富人分配很多,但却没有别的地方花,就只能去买房子”。“富人的钱没地方花”的问题出在“我们的金融市场不好”,“把钱集中起来投到效益最高的地方去,拿钱生钱的机会非常少”。房地产就会一路向好!只要中国还不能增加其他新的保值增值的投资和产业领域,中国的长三角,珠三角和津京唐再不加快产业转型和产业升级换代,3000亿巨额的“活钱”就只能投资在房地产市场。2010年房价不但降不了,还会继续上涨人们总是不断买入上涨中的股票;同样,对于商品房特别是豪宅,只要房价是上涨的,有钱人就会不断买入。相反,只要有了比炒楼更好回报的投资,追逐利润最大化的经济规律自然会起作用。房地产市场一定会停止暴涨。

 

  1989--2009二十年是中国人历史上财富增长最快的二十年,而中国人又以高储蓄闻名于世,过去大家的钱没地方投,只能存在银行里。银行里关着一群大老虎—50万亿啊(仅国有商业银行)!而今天的中国,买房子确确实实是比将钱存在银行更能保植增值。买楼在今天的中国已经成为居民一种新的储蓄方式。房子只要是能“炒”的,买卖房子只要比存银行更能保值增值,原本的银行储蓄就会变成买楼,而且有银行按揭,只需用原本储蓄的30%!如此巨额的利润回报,只有傻瓜才会将钱再存放在银行里。2010年房地产应该一路走好,只是希望房价不要疯涨

 

  地方政府等着钱用于城市建设,每个城市的政府每年要卖几百亿的土地(据说每年全国地方政府的土地收益超过10000亿;)银行里有大量资金等着房地产开发商去贷款,等着购房者按揭贷款,帮着银行打工;开发商每年要有20%--30%的业绩增长和对投资者的回报;社会主流和真正有话事权的中产阶级和有房产阶级绝不希望自己的固定资产贬值。2010年房地产前景展望的“四方会谈”新闻发布会将说什么?应该是没有什么悬念的。

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