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余英 的博客

重剑无锋—影响有影响的人

 
 
 

日志

 
 

调控!政府应该先调控自己  

2009-12-21 21:21:24|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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     始于1998年的中国住房制度改革,将城市住房分为两大体系:一是政府负责的保障性住房体系,由地方政府提供,免费或低租金居住;二是开发商负责的商品房体系,完全按市场经济规律由市场供求关系调节。国务院在终结福利分房的同时,明确提出要建立“以经济适用房为主的多层次住房供应体系”,这两大体系应该是相辅相成的有机整体。

 

   针对新近出台的“国四条”,专家和民众热烈讨论和关注的其实只是商品房体系,即“抑制投资投机性购房”。大家想当然地以为,开发商的商品房与“遏制房价过快上涨”关系最为密切,实际上忽视了解决住宅供需矛盾的具体措施。而最被人们忽视的一条则是中央关于“继续大规模推进保障性安居工程建设”。 

  

  回顾历史,1997之前,国家基本是计划经济条件下低水平的福利化分房制度,多少一家三代挤在18平方米的小屋里,三家共用厨房、厕所。只有领导家有一套像样的两居室。直到1998年,为了直面亚洲金融危机对我国经济的负面影响,中央终于下决心把住宅产业作为新的经济增长点,出台了“23号文”的房改文件,决定彻底停止福利化分房,实行货币化分房制度,全面推行住宅商品化、市场化、社会化、产业化。

 

   在全国人大财经委委员乌日图在1998年前后,他任职于国家计委,全程参与房改政策的制定。“当时的精神只是除保障性住房以外的(商品住房)交给市场,比例其实并不高,而大部分的保障性住房,还要在政府的全面控制之下。”乌日图坦言,当时房改的最大失误在于,只强调了多层次的住房供应体系以及市场化的问题,而忽视了强调政府,尤其是地方政府在住房问题上的责任。

 

   先看看开发商的商品房1998年到2008年,全国商品房住宅销售面积由7864.3万平方米增加到70135.9万平方米,年均增幅高达79.2%。城镇居民居住面积大幅增长,全国城镇人均住宅建筑面积由1978年的6.7平方米,增加到2007年的28平方米。其中绝大部分就是商品房。   

  

  再看看地方政府的保障性住房:由于全国数据不全,只能以中国一线城市上海为例,“上世纪90年代初期,曾发展过一段时间经济适用房,当时最大面积可以是70平方米,1998年前后又放弃了;2005年,上海提出建设两个一千万,其中一个一千万,就是声称的经济适用房,后来又不了了之。”上海地产业界一位资深人士向记者回忆。而普遍被认作是上海经济适用房“雏形”的1000万平方米“中低价位商品房住房”,自2005年至今就一直停留在“纸面”上,现实的推进似乎遥遥无期。

 

   “23号文”曾明确规定“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”。具体是:“对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房;中低收入家庭购买经济适用住房;其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。”但在实践过程中,地方政府受利益驱使,使得开发商的商品房发展迅速,经济适用房发展严重不足,廉租房基本被忽视,比如,拿1999年全国竣工的住宅套数结构与2007年相比,经济适用房所占比重由24.92%降至8.1%。

 

  2006年,中央开始郑重关注房价过快增长与住房保障滞后之间的矛盾。2007年的“24号文”,2008年的“9000亿安居工程投资计划”,2009年的《2009-2011年廉租住房保障规划》,和刚刚出台的“力争到2012年末,基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题”。但是,中央的要求地方政府不一定能坚决执行!今年上半年,经济适用房开工量只完成了年度任务(130万套)的37%;今年前8个月,保障性住房建设完成投资394.9亿元,完成率为23.6%。很多地方由于配套资金不到位和征地、拆迁等前期工作准备不足,难以完成今年的建设计划。这即反映了在住房保障方面地方和中央存在利益博弈,又说明经济适用房本身存在较多问题,特别是具体运作机制急待完善。

 

  政府负责的保障性住房体系,本来就应该由地方政府提供,免费或低租金居住。中央政府应该要求发挥地方政府运用“政府有形之手”,花大力气将保障性住房这一老百姓住宅供应的主要部分搞好。

 

   开发商负责的市场化的商品住宅应该强调“市场无形之手”,完全按市场经济规律由市场供求关系调节。

 

   也就是说,保障型住房体系由政府主导,服务于特定群体,实行价格管制。中央政府应建立一整套考核地方政府在保障性住房建设方面工作考核机制;市场化商品房体系应该由市场机制主导,不限消费和投资群体,政府不应过度干预市场价格。中央和地方两级政府本应该把精力花在加快住房保障建设和完善运作机制上。

 

   保障型住房体系这十年的严重缺位,住建部、国土部以及各个地方政府应该负起责任!政府的保障性安居工程好比政府当年的“菜篮子工程”,自己份内的事没搞好,没有搞好大米、猪肉、禽蛋供应,让老百姓饿肚子,就不要指责饭店老板卖鲍鱼、鱼翅,用障眼法去调控、干预、打击别人!

 

   中国工商联房地产商会会长、著名房地产专家聂梅生周六表示,“不要怀疑楼市调控政策的威力,由政府主导的中国经济特色,决定了调控政策绝对会见效。”是的,我们都没得健忘症!2008年中国经济哀鸿遍野,我们已经见识了、领教了政策的威力,政府的权利确实还“好使”!既然中国经济特色是政府主导,那就请发挥发挥威力,主导主导地方政府,就多建点保障性住房吧!  

 

  

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