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余英 的博客

重剑无锋—影响有影响的人

 
 
 

日志

 
 

全世界独有大陆妖魔化房地产企业  

2010-01-07 22:04:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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      今天看了茅于轼先生2009.5.5的一篇旧博文,转载如下:

   “大家骂开发商不骂政府是愚蠢的”

  我认为企业家的任务就是创造利润,如果想着别的反而不是好企业家。

  我同意许多经济学家的看法,我国的房地产市场有相当程度的扭曲,表现在房价虚高;高档房的比例不适当的多,脱离了大众的需求;房地产业的利润比较高,而且长期居高不下;资金流入房地产业数量巨大,出现泡沫。

  造成这种扭曲现象的原因很多。有些人认为是房地产业的企业家造成的,他们追逐利润,不愿意为大众服务,见利忘义。他们在舆论面前经受很大的压力,有口难辩,自己也说不清楚。我认为企业家的任务就是创造利润,如果想着别的反而不是好企业家。微观经济学说明企业的目标就是利润最大化,这没有错。有些国有企业领导人就是不关心企业利润,把企业引导到错误的路上去了。现在房地产业所发生的扭曲,原因在宏观经济中。宏观经济的问题不解决,房地产业的企业家对此是无能为力的。

  不是房地产商抬高了房价

  先说房价虚高。企业作为供给方,总是想方设法提高价格,这一点也不奇怪。但是买方不是傻瓜,他们会尽量压价。现在房价高是买方愿意,而且也有钱,出高价买房,是他们,而不是房地产商抬高了房价。是什么原因使得那么多的人愿意出高价买房?答案在我国收入分配的特点上,即财富集中在少数人手里,他们手里有很多钱,他们要买好房子,买大房子,买贵房子。开发商当然瞄准这些人的需求。难道要让开发商盖普通的低档房,可是卖不出去,同时却损失了高端客户。我国房地产市场偏向档次高的客户,普通的低档房盖得很少,这正是与我国财富分配中贫富悬殊有关。房地产市场反映了收入分配的状况,不改变收入分配,房地产业的结构同样改变不了。任志强说了,房子是为有钱人盖的,我们怎么能说他们见利忘义呢?难道要他们盖一批没有客户的、卖不掉的中低档房吗?

  政府垄断,高利润就可能长期存在

  再说房地产业的利润特别高,而且长期居高不下。大家知道,高利润是维持不长的,只要竞争一出现,高利润就慢慢消失了。我国房地产业的高利润能够长期维持,唯一的原因就是投入要素的竞争不充分。房地产的投入要素主要是资金和土地,这两样要素都是竞争不充分的。土地是政府批的,资金是银行批的,市场在其中起的作用不大,而是靠关系。

  现在土地要求通过公开拍卖,据统计,拍卖的还是少数。正因为土地市场没有培养起来,还是政府垄断着,高利润就有可能长期存在。资金的情况差不多,因为利率还没有放开,获取资金不是市场竞争的结果,而是靠关系。所以,房地产商都特别注意和政府保持一个良好的关系。个别房地产商难免有暗箱操作,做见不得人的事。但是这不能全怪他们,主要是制度环境造成的。我国市场经济问题多多,办一个大一点的企业都离不开政府。可以说,大企业都得搞点桌下交易,你不同流合污事情就做不成,这叫做逼良为娼。

  最后,房地产业的泡沫问题。房地产业为什么有泡沫?简单说,因为有大量资金没有别的出路,于是都涌向了房地产业,资金往哪边走,那边的价格就上升。一旦房价下降,大家争先恐后卖房子,就是泡沫破裂的时候。

  上面提到的三方面的问题:收入分配、土地和资金市场的缺乏竞争、金融市场没有更多的投资渠道,是造成房地产业扭曲的根本原因。换句话讲,如果这些原因不改变,扭曲也没有办法纠正,责怪房地产开发商是没有道理的。如果上面的分析不错,我们就有了一个分析工具,用于观察房地产业的发展和宏观经济的关系。

 

   茅于轼先生说的也不一定全对,特别是文章题目直接号召大家“骂政府”,就不够“和谐社会”!但是,文章至始至终反映一个中国知识分子、经济学家的学术良知。我是做房地产的,房地产企业的工作就是买地--建房--买房。买地是众开发商竞拍,政府每年就那么点地,大家来抢,地价就高(买多了,像杭州今年买了1200亿,还被大家骂);买完地就得马上设计、建房,施工队要钱买钢材、商品混凝土等材料款,还有农民工工资(样样都得花钱,给钱满了就不供料,政府还要监管民工工资);房子建好了,交给社会上的代理公司销售,就那么多房子,大家来抢,房价就高(2008有开发商降价卖房,还被砸了售楼部)。骂人者,如果换位思考,你是房地产企业老板或员工,你会让销售代理公司贱卖你公司的房子吗?你会依法缴纳总销售额的10%以上的税费吗?

 

   大家通常说的“开发商”就和汽车商、石油商、珠宝商一样,都是企业。房地产企业的员工也和你一样是老百姓,消费者,85%是大学毕业的青年才俊,也是靠辛勤的工作挣点薪水!大家都是企业员工,你凭什么骂他?说白一点,房地产企业就是一个整合各种社会资源的“总装”、“成套”的和生产大客车差不多的企业,按市场需求设计完之后,就要采购发动机、各种仪表、底盘、车身、轮胎、玻璃、座椅等等,都是上下游企业供货,在车厂总装,然后交给销售商销售。好的品牌、好的车型供不应求,4S店还要每辆车加价4万元才能提车。中国私有住房率据说达到85%了,不是大家都露宿街头。回忆一下房改政策之前中国的住房的窘迫情境吧,再看看1998之后,房地产企业员工和全体上下游供应商,农民工的辛勤劳动,为社会提供了多么好的小区环境的住房。房价高底是房地产企业能控制的吗?市场上房子供不应求能怪房地产企业吗?

 

  全世界还真的就只有中国大陆的一些人成天大骂房地产企业!真是中华人民共和国的一大怪!还有人专业骂房地产,开博打广告、讲演挣钱,有一帮愚民还去买票捧场!干脆请牛刀、时寒冰等成立“骂房地产党”?不过小心被抓起来!

 

   

 

 

      
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