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余英 的博客

重剑无锋—影响有影响的人

 
 
 

日志

 
 

央企买地王 民企卖楼王  

2010-03-26 21:09:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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   前一阵子有关房地产领域“国进民退”的抗议声甚嚣尘上,任志强、潘石屹、冯仑、马光远等等发博文,登讲坛,甚至有点绑架了中央政府。前天,应该是民营企业家们的纪念日,因为在这一天,温总理主持了国务院常务会议提出,通过推进体制改革、健全收费补偿机制、实行政府补贴和政府采购、给予信贷支持和用地保障等多种方式,鼓励和引导民间资本进入交通、电信、能源、基础设施等领域

   民营经济的代言人和民营企业家们“集体逼宫”的成功,使得中央不得不将早在2005年2月颁布“非公经济36条”再度讨论,提前出台上述政策。

   在房地产领域,前段时间最大的新闻就是“两会刚刚结束,央企连拿北京三地王”!于是,任志强和潘石屹又开始了他们的娱乐对话:“我劝任总不要去参加大望京一号地的拍卖,争不过人家,任总一意孤行。真是花钱买丢人,不是花钱买地”。“小潘嘲笑我不是在花钱买地而是花钱买耻辱,但至少华远还在参与,招拍挂己让小潘失去了参与的信心与勇气”。一场好戏啊,全是名言。

   任志强和小潘提到的“人家”,就是指的是央企,就是他们嘲笑的“人傻,钱多”。于是,媒体上舆论一边倒:央企不仅推高了地价,不断制造“地王”,还推高了房价。就是因为央企地王,不仅中国的老百姓买不起房,连副部级官员都买不起房。于是得出如下结论:高房价不是市场规律,就是央企哄抬的造成的,要么就是政府的土地拍卖制度造成的,反正我们民营房地产商作出了重大贡献,高地价、高房价我们可没有责任。

   两会代表、政协委员也没闲着,全国政协委员张泓铭在其一份名为“关于中央企业退出房地产市场的建议”的提案中指出,央企具有一般性企业所不具有的人才、资金、宣传等种种资源上的独特优势。央企以这些特殊优势进入国内竞争性行业,无疑将使得市场被寡头垄断。目前央企进入房地产市场已经完全没有必要,而且造成过度竞争,应该退出。张泓铭以2009年土地市场为例解释说,在全国90多块“地王”中,央企系竟占了6成多,是去年房价一个很大的推手。

 

   央企真的那么可恶,民企真的就那么委屈吗?看看上海滩:目前上海房价超过10万元/平方米的豪宅有十三个楼盘。请问这十三个超级豪宅的开发商是央企还是民企?“北上广深”最贵楼盘前十名的开发商是央企还是民企?大家可以在网上好好统计统计。

 

   结论:央企买的是地王,民企卖的是天价楼王。这一个是买,一个是卖,那么高房价到底是谁造成的应该是一目了然了吧!

 

 

   我曾在去年年底写过一篇博文,可以再读读:

 

央企拿地或是老百姓的福音

(2009-12-0614:22:22)
标签:房产
 
  “国企频频拿地,会使房价更加刚性,房价会更高。”在进日的APEC中小企业峰会上,万通地产董事长冯仑在接受记者专访时表示,不能在任何行业都鼓励国企投资。

     

  冯仑认为,在关乎国计民生的行业,应鼓励国企做大做强,但在其他竞争性的行业,应鼓励民营资本、中小企业介入。如国企拿地,即使市场环境不好,它考虑到成本等问题,就很难降价售房,因其不敢承担国有资产流失的风险。地产行业如果出现大规模的央企,可能造成新的垄断。

 

   眼睁睁看着广渠路15号地被有央企背景的中化方兴拿走,SOHO董事长潘石屹在竞标现场苦笑着。“他根本不算账。”事后潘石屹对媒体表示,别人都是举牌之前拿着计算器低头算成本,方兴看都不看,多高的价也是高举号码牌。小潘最后抛出一句雷人的话“央企拿地如酒后驾车会酿成悲剧”!

 

   任志强也随声附和,说土地高度向国企央企手中聚集,将对未来房屋供应产生不利影响。他还进一步解释,国企高价拿地后,出于各种原因,其形成供应量的速度将比较慢。

 

   北京中坤投资集团董事长黄怒波看来,目前,北京、上海等地房价已远远超出一般人的购买力,而房价居高不下的原因之一便是一些大型央企纷纷高价拿地,推动了房地产市场价格的飞涨。此外,他还认为,目前社会上存在的通胀预期,因为流动性过剩,国企手里普遍“不差钱”以及资本缺少其他投资机会等因素,均共同推动了房价上涨。

   

   网上舆论几乎一边倒,搞的国资委不得不发文要求央企不得再拿“地王”。事实真的如此吗?仔细一看,原来指责央企拿地的大部分都是民企,只有任志强一人糊涂!

 

   “央企介入(房地产)跟最近地王频出没有直接关系”,在接受媒体采访时,北京首创集团总经理刘晓光态度坚决。最近,北京、上海等大城市土地频频拍出天价,而拿走地王的多是实力雄厚的央企,对此,刘晓光表示,“谁(高价)买地,是无可非议的,资本本来就是逐利的,楼市好地王频出也是正常的。”

 

   其实,在原有的房地产巨头阵营中就有众多的国企,如保利、绿地、中海、远洋、华润、金融街,以及各地城建集团,只是因为这些公司的主业就是地产,所以没有给人太多的意外;而现在最让人吃惊的也恰恰是更多其他行业的央企、国企来了,而他们的主业原本和地产关系不大,他们来自钢铁、冶金、医药、农业、粮油、化工等行业,组成了最新的一股拿地大军。

 

    其实也不奇怪,万科、保利、中海、远洋等原来也不是做房地产的!

  

  “房地产行业今年以来出现的国进民退现象,将让市场交易制度从竞争向垄断演变,使房价更加刚性。”冯仑的话明显有点酸溜溜的,房地产行业根本就不存在所谓的“国进民退”。现在是政府拍卖,价高者得,拍卖现场每个号牌代表一个房企,连拍卖师也不知道哪个号是国企,哪个号是民企。

 

   冯仑进一步举例说,如果市场不好,民营地产公司会以市场成本价或比成本价还低的价格卖掉,消费者可以期待经济不好时买点便宜的房子。如果是央企拿地,即使市场不好,成本在那儿,央企不会降到成本以下,承担国有资产流失的责任。因此,在市场波动时,只有民营企业房价在波动,国有企业房价变成刚性价格,央企供应量越大,房产价格越来越刚性化,消费者得不到好处。看来小冯根本就不懂或故意装作不懂央企的基本管理和运作。起码有一点,国资委每年对央企是有硬性的考核指标的,绝不是小冯所说的央企可以因为市场不好而“捂盘”。恰恰相反,民营地产公司自己就是老板,市场不好时除非要发生严重的资金链断裂,否则私企房地产老板一定会“捂盘惜售”。2008年楼市不景气时,是央企房地产公司降价卖房多,还是民营房地产公司卖房多,上网查一查就知道了。

 

   专做“烂尾楼”生意的光耀东方公司董事长李贵斌也在附和,特意突出称其所接触过的“烂尾楼”项目,股东为国有企业的也有,并不是只有民营企业会出现“烂尾楼”。其实,出现“烂尾楼”的所谓国企,没有一家是大型国有房地产公司,李贵斌所说的“烂尾楼”项目的国有企业,是泛指的非专业国有房地产大企业,烂尾的原因很多,而且多数为10多年的历史遗留问题。事实是,社会上大量的“烂尾楼”更多的是小民营企业和当年港澳“皮包公司”不规范经营造成的!真正的大型房地产企业(无论央企、民企)是不会出现“烂尾楼”的(个别因贪腐制造烂尾假象的企业除外)。

 

   央企特别是上市公司固有的考核机制,要求企业经营者每年20%--30%的业绩增长。央企房地产公司即使在2008年最困难的时候,也同样通过降价保持了业绩比2007年有较大增长。 所以,事实绝不是那些私企老板编造的“如果市场不好,民营地产公司会以市场成本价或比成本价还低的价格卖掉,消费者可以期待经济不好时买点便宜的房子。如果是央企拿地,即使市场不好,成本在那儿,央企不会降到成本以下,承担国有资产流失的责任。”也许,今后民营地产公司可能不会再像2008年那样“捂盘惜售”了,但是,央企房地产公司从来就没有发生过“捂盘惜售”!

 

   如果那一天中国房地产市场真的不好了,首先“以市场成本价或比成本价还低的价格卖房的”一定是央企!所以,无论市场好还是不好,央企都必须卖出比上一年更多的房子,以大于20%的年度增长达到国资委的考核要求,央企房地产公司今天拿地才是老百姓的福音! 

 

 

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