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余英 的博客

重剑无锋—影响有影响的人

 
 
 

日志

 
 

搞不清98房改别提二次房改  

2010-03-15 21:05:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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   “二次房改”又热闹了!近日二次房改的“倡导者”李明宣称,全国人大代表宗庆后和迟夙生分别领衔30余位人大代表提出的深化二次房改加快住房保障法立法的议案,已经列入本次人大会议正式议案。不知此传言是真是假?为什么又提“二次房改”? 既然提出“二次房改”,大家就有必要首先搞清楚“第一次房改”到底是怎么回事。 

 

    1998年正式开始的被所谓专家称的“第一次房改”,就是以保障性住宅为核心,明确了货币化房改方向。稍有点常识和记性的人都知道,住房一直就是准公共产品。一个好的住房制度,必须同时满足低收入、中等收入和高收入家庭即全体国民的住房需求。1998年的住房制度改革制度,即建立以经济适用房为主的住房供应体系,具体来说,对不同收入家庭实行不同的住房供应政策:最低收入家庭租赁或由政府提供廉租房;中低收入家庭实行经济适用房;收入高的家庭购买、租赁市场价商品房这一格局自98年开始一直维持到现在。何必又要搞一个“二次房改”?所谓“二次”又有和新意呢?  

        

   原来,所谓的“二次房改”,核心就是“三种住房制度,三类供地方式,三支队伍参与”(三三制):

  三种住房制度:针对低收入人群的保障性住房制度、针对中等收入家庭的公共住房、公共租赁住房制度和针对高收入家庭的商品住房体制。

    三类供地方式: 政府划拨方式供地、“四定两竞”招标用地和商品房的“招拍挂”方式供地。

     三支队伍: 政府和民间非营利公益性建房机构及建筑开发商共同参与。

   

    看来又是一个全无新意的炒冷饭!首先看所谓“三种住房制度”,98年已经成为“住房供应政策”,即廉租房经济适用房商品房。现在将“政策”改叫“制度”,改的没水平。

    

   其次看所谓“三种供地方式”,98年开始各地方政府就是一直采取行政划拨、限制招拍挂和公开招拍挂等多种供地方式。

 

   再看所谓“三支队伍”,十年来,全国各地方政府一直致力于廉租房、经济适用房建设,政府部门有专门开发建设机构,也允许部分好的开发商在政府的控制和指导下积极参与了廉租房、经济适用房等保障性住房建设。

 

   “二次房改”的核心,所谓三三制全无新意,“二次房改”意义何在?

 

    所谓“二次房改”唯一有点新意的“公共住房”,也有称“平价房”,其实是比98“第一次房改”的“经济适用房”更不靠谱的一种住房。与原有的经济适用房相比,专家自以为是,沾沾自喜的“公共住房”唯一的新意在于,原经济适用房不能直接进入市场交易,而“公共住房”可以进行交易!这就带来了严重的政府分配公共资源的不公平。因为,这笔资金来源于全体市民的纳税,全体纳税人的公关财产少数家庭无权占有。今天你是“夹心层”,明天你就可以将政府让利卖给你的“公共住房”、“平价房”变成“商品房”通过出租或出售牟利。你显然非法侵占了其他市民阶层的利益。

 

    可就是还有“专家”、“学着”呼吁:“可以免去楼面地价,免去所有交易税费,可以实行零首付按揭;公民地权证限购经济适用房或其他社会保障性住宅,此房可用于出租,也可用于交易,政府可承担回购的义务。这样,经济适用房在购买群体上的不公也就自行解决”(见“牛刀:二次房改重在建立住宅消费市场”)。真不知道,你们明白不明白什么是温总理提出的“太阳更有光辉”的公平?政府公共财政的钱是全体纳税人的钱还是少数人的?什么是市场经济的基本常识?

 

   还是请顾云昌先生给大家系统地上一课吧。 

 

          顾云昌:二次房改被误读 不能猪肉贵了骂农民

 
  (顾云昌,中国房地产理论研究人士,教授级高级城市规划师,现任中国房地产及住宅研究会副会长。他从20世纪80年代初着手住宅商品化研究,1985年开始研究土地问题,历任建设部城镇住宅研究所所长、建设部政策研究中心副主任。1998年进入中国房地产业协会工作,任副会长兼秘书长,曾多次参与国家房改政策的研究和制定,是国家房改方案的主要起草人之一。)
 

 

  中国住宅改革的方向是否正确?一个本来没有悬念的政策最近却引起了社会的广泛关注,还最新冒出了一个崭新的概念——二次房改,在百度上键入“二次房改”,竟然有将近32万个网页,二次房改之所以受到如此的关注度,还是因为那个说不清的高房价引发的。记者本周对国家房改方案起草人之一、中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌进行了专访,他对于二次房改的观点是:没有必要。

 

  平地冒出“二次房改”

  在很多人还不清楚什么是一次房改的时候,这几天,二次房改的说法却火了起来。而事实上,业内人士大都知道二次房改提法的三次上书:

 

  第一次是在2008年6月,发改委专家刘会勇是“二次房改”提法的最早建议者。他指出:企事业单位应自建廉租房,租给单位职工居住作为过渡房,建房资金可以来自房改售房款。

 

  2009年4月,清华大学教授李稻葵建议:“二次房改”应该由政府主导提供房屋住房服务,平租房等由政府提供的房子应该占到50%,将目前未纳入政策性住房的中等收入群体纳入其中。

 

  而掀起高潮的,是今年7月住宅法专家李明等14位学者提出的“二次房改”建议。核心内容就是确立住房是准公共产品,基本方向是由政府主导提供房屋住房服务,建立第三种能够满足中等收入家庭住房需求的公共住房制度(包括公共租赁住房制度),即准市场化的平价住房制度。

 

  “二次房改”要改什么?

  目前,“二次房改”仍然只是一个学术性提法,虽然自从去年6月以来专家学者三次上书,但都没有成为政府层面的议题。可是来自民间呼声的高涨与舆论的热炒,却使得“二次房改”迅速成为一个焦点。

 

  不过,二次房改的内容包括什么?记者仔细对照一下过往的几个版本发现,其实专家学者谈论的内容大多自说自话,就是他们三次上书的内容也各有千秋,尽管目前形成了一个“二次房改”的概念,但是到目前为止还没有一个统一的说法。但是有一点可以肯定,这个提法是相对1998年的23号文件倡导的“停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化”的房改而言的。

 

  二次房改的倡导者认为,目前国内住房总价值可能超过90万亿元,这一数字已经接近我国国内生产总值的三倍,高昂的房价使得城市居民需要花掉几十年的工资才能买一套房。因此李明认为,中国的第一次房改取得了很高的成绩,但是发展到今天也出现了诸多问题,一是政府理论错位,以住房全面市场化理论排斥住房是准公共产品理论,重增长轻民生;其次是队伍错位,以开发商为基本队伍垄断经营,排斥政府非营利公益性的建房机构的住房保障职能,“亲商不亲民”;三是服务错位,制定政策服务于开发商的利益和政府自身利益,官商联手与民争利。不解决这些问题,就无法解决目前房价日益高涨的局面。

 

  房改是最成功的改革之一

 

  事实真的是像这些上书者所说的那样吗?昨天,刚刚从郑州赶回北京的中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌接受了本报的专访。

 

  作为研究了一辈子房地产行业,也是国家房改方案的主要起草人之一的他,观点截然相反:“我认为中国的房改是众多中最成功的改革之一,相比医疗、教育等其他同样存在巨大争议的改革而言,中国的房改已经取得了巨大的成绩。”顾云昌直言:“现在房地产存在的问题、住房改革存在的问题,是前进中的问题,是需要不断深化和完善的问题,我不主张也不同意二次房改的说法。”

 

  顾云昌认为,中国房改的成就主要体现在四个方面:第一,理念的更新。原来房子是公有的,后来变成私有的,房子成为很多家庭最大的财产。第二,制度的改革。由公有变私有的,由实物分配变货币分配,由计划经济变市场经济。第三,速度的加快。住宅建设的速度和拉动经济的速度都大大加快,1978年人均住房面积才7平方米,到现在30年后人均增加了不止20平方米。第四,品质的提升。现在房子的规划、设计、材料都比之前不知好了多少倍。

 

  因此,顾云昌始终强调房改的成绩是主要的,问题是次要的。他认为如果没有住房改革,中国的经济发展速度不会这么快,老百姓的住房条件改善不会那么快,这是主流的。

 

  不能猪肉贵了骂农民

  对于李明等专家学者提出的房改产生的三个主要“错位”问题,顾云昌逐一进行了解释:

 

  对“政府理论错位,以住房全面市场化理论排斥住房是准公共产品理论,重增长轻民生”的说法,顾云昌认为,1998年房改时提出了四个轮子推进的思路,首先是住房由实物分配向货币分配的分配体系改变;其次是供应体系的完善,对于不同收入的家庭实行不同的政策,低收入家庭供应廉租房,中低收入家庭供应经济适用房,中等以上收入供应商品房;第三,建立符合市场经济的交易体系,从旧公房到二手房都有相应的市场;第四,建立符合市场经济的金融体系,包括个人金融抵押贷款等等。虽然首先肯定了住房的商品属性,但是这些并没有排斥住房的其他属性。

 

  对于“队伍错位,以开发商为基本队伍垄断经营,排斥政府非营利公益性的建房机构的住房保障职能,亲商不亲民”,顾云昌认为,房改方案中虽然以市场化为主题,但是并没有排除政府操作经济适用房和廉租房的行为,而政府建设经济适用房和廉租房采取市场化的运作手段,世界上许多国家都在这样操作,建设经济适用房和廉租房,怎么就亲商不亲民了呢?对于“制定政策服务于开发商的利益和政府自身利益,官商联手与民争利”这个说法,他举例说到,房地产开发是世界的潮流,在市场化的体系中不能没有企业,房价是由供求关系决定的,就像你不能因为猪肉、鸡蛋价格高了就骂农民,同样不能因为房价高了就全怪开发商,最简单的例子是如果二手房的价格高了,你不能怪房主一样。

 

  顾云昌并不护短。他说,中国的房地产市场还是一个年轻的市场,有很多不规范,我们调控当中恐怕还要多吸取教训,比如现在房价涨得太快,宏观调控如何正确见效,水平需要不断提高。另外,保障性住房严重不足,中低收入阶层的住房问题凸显,但这个在原来的房改中就讲得很清楚了,是以经济适用住房为主体。应该看到,中国房改的主体是好的,经过房改我国的房屋比例由1983年的83%公房、17%私有的比例已经对调变成了83%私有、17%公房。而且,“二次房改”的含义本身就不清楚。我们已经从福利分房变成货币化,再怎么改?改成什么形式?现在房地产有很多问题,一是执行不到位的问题,二是需要制度不断深化和完善的问题,而不是简单地否定、重来的问题。

 

  顾云昌总结说,他们误读了房改。

 

  记者手记

  本来以为这会是一个相对轻松的采访,因为对于这样一个既关乎国家大计又切合百姓民生的话题,很多房地产的主管部门、从业人员和相关学者会非常配合,乐于讲出自己或赞成或反对的个性观点。然而没有想到的是,当记者提出要采访“二次房改”的话题时,先后遭到了几位相关部门和著名学者的委婉拒绝,原因有“我最近确实没有关注这个话题”,“我不想因为说这个引来更多的争论”,“我可以和你聊两句,但是千万不要写我的名字,我不想卷进去”,就连网上普遍认为替住建部否认此事的住建部政策研究中心主任陈淮也只是简单地说:“我在部里没有听说过二次房改,没有听说过就没法说了。”

 

  当记者联系到还身在郑州的顾云昌先生时,作为从事了30年房地产研究的人士和房改方案的参与者,他对于房改有着更加切身的体会。也许在有些人看来,在媒体上对敏感话题发表看法不是一个太好的差事,但是读者希望看到的也正是这些人的真知灼见,希望以后能有更多的房地产业内人员加入进来。

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