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余英 的博客

重剑无锋—影响有影响的人

 
 
 

日志

 
 

德国专家介绍德国的房地产税收  

2010-05-24 14:50:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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     2003年10月14日党的十六届三中全会通过了《中共中央关于完善市场经济体制若干问题的决定》,该《决定》明确提出:“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费。”

 

    2006年3月14日第十届全国人民代表大会第四次会议批准的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》,在其第三十二章“推进财政税收体制改革”中进一步明确,“改革房地产税收制度,稳步推进物业税并相应取消有关收费。”

 

    在德国,私有财产是一切发展的基石。在德国的一系列经济改革中,有30%是关于私有财产的内容,最大的业主同样是国家。国家通过出售一部分地产,获得了一部分收入,使经济得到发展,并且通过出售地产使得将外流的资金吸引回来。为了更好地发展房地产市场,必须有明确的房地产市场游戏规则,使投资者可依据其选择购买房地产。

 

    在德国,自有自用的住宅和不出租盈利的住宅不需要交纳不动产税,只交纳宅基地的土地税。用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1%-1.5%的不动产税,房屋买卖还要交3.5%的交易税。如果通过买卖获得盈利,还要交15%的差价盈利税

 

    具体如下:

 

    首先,在土地税上,政府对于自用式房屋购买者和其他土地买卖经营者进行严格区分,不同对待。土地税,实际上是政府向德国境内的地产(包括土地、地面建筑物)征税,税金的多少则按照登记的地产状态和价值确定。其征税基础为每年初按照税收评估法(根据成交土地的价格得出同类土地的纳税价值)所确定的课税标准价值,一年一缴。根据联邦统一的税率,建筑用土地的税率为3.5‰,独户住宅土地税率分两类,价值在75000马克以内的税率为2.6‰,75000马克以上的税率为3.5‰,双户住宅税率为3.1‰。为了鼓励购买住宅自住,政府对居民自用的第一套住宅不征地面建筑物部分税收。也就是购置住宅的普通居民,每年只需缴纳房基地部分(该房基地价值单独评估,并在房产证书中备注)的土地税。

 

    其次,政府对地产买卖获利者征收高额的土地购买税和资本利得税。土地购买税亦可称土地交易税,凡国内登记过的土地被出售就要按规定缴纳土地购买税,此处征税基础同样指土地和地面建筑物两者的价值总和,税率为3.5%。对于买卖获利部分,政府还将对出售房征收资本利得税,十年内出售即参照公司税标准征收资本收益的25%。土地购买税和资本利得税的适用范围还包括买卖房地产公司的股票。

 

    我国目前针对土地和房屋的税种主要有:城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、房产税、城市房地产税、营业税、所得税、契税以及印花税等。

 

     前一段时间,大家呼吁中国出台物业税,何为物业税?具体包含哪些税种?如果开征物业税,现行税种和其他政府收费又应该逐步取消那些?大家应该冷静思考。德国(斯图加特)目前实际操作的税和费具体如何,有德国房地产税务专家给出下列表述。为了客观,现原文奉上(翻译为斯图加特建筑系的中国大二留学生):


 

 

这是我给Susi(Susanne的简称,我们班62年生的那个女生)的电子邮件内容:

 

Hi Susi,

Du weiß schon, dass mein Vater ein Immobilienmakler ist. Jetzt in China gibt es eine neue Politik, nämlich wenn eine Familie mehrere Immobilien besetzt, muss sie extra Steuern bezahlen. Dass heißt, je mehr Häuser, desto viel mehr extra Geld zu zahlen.

 

你知道,我爸是一个房产经纪人(注:这个词用错了,“地产(投资)开发商”准确的说法应该是Immobilieninvestor)。现在在中国有一个新的政策,当一个家庭拥有多个房产时,须支付额外的税款。也就是说,房子越多,交的钱越多。

 

Mein Vater schiebt gern Blog. Deswegen hat er mir gefragt, ob es in Deutschland bessere Politik gibt. Ich hab gehört, dass es hier keine solche blöde Politik gibt. Aber wie seht die Politik aus?

 

我爸喜欢写博客。所以他向我询问了,在德国是不是有更好的政策。我听说,德国似乎没有这个奇怪的政策。但这里的政策究竟是怎样的呢?

 

1. Was ist die allgemeine Politik der Bundesrepublik zum Immobilienbereich?

2. Wie funktioniert die Politik hier zu den reiche Leute, die mehrere Häuser besetzen?

3. Wie funktioniert die Politik hier zu den arme Leute, die eine Wohnung haben/mieten wollen?

4.(die wichtigste Frage) Was ist die Politik, die zu den Leute, die schon mehrere Häuser haben aber dort nicht mehr wohnen (und vielleicht die Steuern des Hauses nicht mehr zahlen wollen/können)?

 

一,德国在房地产方面的基本政策是怎样的呢?

二,对拥有多套房产的富人的政策是怎样的?

三,对希望拥有/租得一套住房的穷人又是怎样的?

四,(最重要的问题)对于一些已经拥有多套住房但并不居住(或许甚至还不想交这些房产的税)的人,政策是怎样的?

 

Ich hoffe, dass Uwe und Du auf meine Fragen Zeit und Lust hätten. Gleichzeitig hoffe ich auch, dass solche Fragen nicht viel Geld kosten würden, weil mein Beutel sehr dünn ist! :(

 

我希望,Uwe和你有时间来回答我的问题。同时我也希望,这些问题不要让Uwe赚我太多的钱,毕竟我的钱包很瘪。(注:这是开玩笑的话。)

 

 

 

Liebe Grüße

Tinsen

 

这是Susi的丈夫,房地产税务咨询师Uwe(屋伟,音译)的回信:

 

Hallo Tinsen,

vorab vielleicht eine kleine Bemerkung: Deutschland hat - so sagt man - eines der kompliziertesten Steuerrechte weltweit. Ich hoffe, ich kann Dir trotzdem die Besteuerung von Immobilien in Deutschland etwas nahe bringen.

 

事先也许要有一个小小的注释:人们说,德国有世界上最复杂的税务法规。尽管如此,我仍希望,我能让你熟悉一下德国房地产方面的税务问题。

 

1. Das deutsche Einkommensteuerrecht kennt 7 Einkunftsarten:

       Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft

       Einkünfte aus gewerblicher Tätigkeit (z.B. Händler, Handwerker, Immobilienmakler)

       Einkünfte aus selbständiger Tätigkeit (z.B. Ärzte, Steuerberater)

       Einkünfte aus nichtselbständiger Tätigkeit (Arbeitlohn von angestellten Personen)

       Einkünfte aus Kapitalvermögen (z.B. Zinsen, Dividenden aus Aktien)

       Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (z.B. Vermietung von Immobilien)

       sonstige Einkünfte (z.B. Renten, Spekulationsgewinne)

 

一,德国的所得税法涉及7个收入种类:

       农林业收入

       工商业收入(例如,个体商业者,手工业者,地产经纪人)

       自由职业收入(例如,医生,税务咨询师)

       非自由职业收入(职员的工资)

       资本资产收入(例如,利息,股票红利)

       出租的收入(例如,房产出租)

       其他收入(例如,退休金,投机获利)

 

2. Die Einkünfte (= Saldo von Einnahmen und Ausgaben) eines Kalenderjahres werden zusammengezählt und nach Abzug einiger ausgewählter privater Aufwendungen (z.B. Krankenversicherungsbeiträge, Krankheitskosten) einheitlich besteuert. Der Steuersatz steigt mit der Höhe des zu versteuernden Einkommens an:

- bis zu einem zu versteuernden Einkommen von 8.004,00 EUR/Jahr (Ehepaare 16.007,00 EUR) fällt keine Steuer an (Grundfreibetrag)

- bis zu einem zu versteuernden Einkommen von 52.882,00 EUR/Jahr (Ehepaare 105.763,00 EUR) steigt der Steuersatz von 14% auf bis zu 42% an

- ab einem zu versteuernden Einkommen von 52.882,00 EUR/Jahr (Ehepaare 105.763,00 EUR) beträgt die Steuer konstant 42%

- für zu versteuernde Einkommen über 250.731,00 EUR/Jahr (Ehepaare 501.462,00 EUR) gibt es einen Steuerzuschlag von 3%

 

二,每个自然年的收入(即收入与支出的差额)会被一同计算并在扣除个人选择的私人支出(例如,医疗保险合同,医疗支出)后统一纳税。税率随着须上税的收入增长而增加:

       -收入中要须上税部分的总额在8,004欧元/年(夫妻双方总共16,007欧元)以下的,不用缴税

       -收入中要须上税部分的总额在52,882欧元/年(夫妻双方总共105,763欧元)以下的,税率为14%到42%

       -收入中要须上税部分的总额在52,882欧元/年(夫妻双方总共105,763欧元)以上的,税率为42%

       -收入中要须上税部分的总额在250,731欧元/年(夫妻双方总共501,462欧元)以上的,另有3%的附加税

 

Zur Verdeutlichung der Steuerberechnung denkst Du Dir am besten jeden Euro einzeln. Von den ersten 8.004 Euro wird keine Steuer erhoben. Vom 8.005. Euro sind 14% Steuer zu bezahlen. Bei jedem weiteren Euro steigt jetzt der Steuersatz an bis dann ab dem 52.882. Euro 42% Steuer zu bezahlen sind.

 

税率的计算需要考虑每一个欧元。最初的8004欧元不需要缴税。从8005开始需要缴纳14%的税。随后直到52882欧元欧元每增长一欧元税率都会增长直到42%。

 

Zusätzlich wird auf die sich ergebende Einkommensteuer immer ein Zuschlag von 5,5% erhoben und bei Mitgliedern der Kirche eine Kirchensteuer von 8% der Einkommensteuer.

 

除此之外,还要征收已缴纳所得税的5.5%作为附加税,教会成员还要另外交已缴纳所得税的8%作为宗教税。

 

Eine Sonderregel gibt es bei Einkünften aus Kapitalvermögen, die mit maximal 25% (+ Zuschlag und ggf. Kirchensteuer) zu versteuern sind.

 

资本资产收入(注:上面说过的例如利息,股票等)还有一个额外条款,税率最高可达25%(加上附加税和宗教税)

 

2. Wer eine oder mehrere Immobilie besitzt und diese selbst nutzt oder anderen unentgeltlich (= umsonst, kostenlos, ohne Miete) zur Nutzung überlässt, bezahlt dafür keine Steuern. Im Gegenzug kann er auch keine Aufwendungen, die er mit dieser Immobilie hat (z.B. Kosten für Renovierungen, Finanzierungskosten) steuermindernd geltend machen. Einfach ausgedrückt: Solche Immobilien sind aus steuerlicher Sicht Privatvergnügen.

 

二,那些拥有一个或多个房产,自己使用或者是出让作免费使用(不计报酬,免费,没有房租)的人,不用为此交税。相对应的,利用这个房产做的,比如修缮支出或财政支出,也不能被提出作为减少税款的费用。(注:也就是不能抵税)。简单地印象:这类不动产在税务上的角度看属于私人消遣。

 

3. Wer eine oder mehrere Immobilie besitzt und diese gegen Miete anderen zur Nutzung überlässt, muss die Mieteinnahmen versteuern. Im Gegenzug kann er alle Aufwendungen, die er im Zusammenhang mit dem Gebäude hat (z.B. Renovierungskosten, Finanzierungskosten, Gebäudeversicherungen) und auch die Anschaffungskosten für das Gebäude (aber nicht für das Grundstück!) verteilt über die Nutzungsdauer des Gebäudes (regelmäßig 50 Jahre) steuermindernd geltend machen. Praktisch sieht das so aus, dass der Saldo aus Einnahmen und Ausgaben besteuert wird. Übersteigen die Ausgaben die Einnahmen mindert ein solcher Verlust die Steuern, die aus anderen Einnahmequellen (z.B. Arbeitlohn, Einnahmenüberschüsse aus anderen Immobilien, gewerbliche Einnahmen) bezahlt werden müssen.

 

三,那些拥有一个或多个房产并从中收取租金的人,须对租金收入交税。相应的,他可以把所有和这个建筑物有关的费用(比如,修缮,财务支出,建筑物的保险)以及为这个建筑物(但不是为地皮!)购置的东西,分摊到建筑物的使用年限(通常是50年)中申请作为抵税。实际上就是这样:收入与支出的差额要交税。(接下来的,也就是最后一句话,看不懂。呃??)

 

4. Wird eine Immobilie zur Nutzung angemietet, so ist das aus steuerlicher Sicht Privatvergnügen.

 

四,假如一个房产被短期出租,在税务上的角度看同样属于私人消遣。

 

5. Wie Du siehst wird in Deutschland grundsätzlich nicht der Bestand (z.B. Anzahl und Wert von Immobilien) besteuert, sondern die Erträge, die aus einer Einnahmenquelle erzielt werden. Zwei Ausnahmen im Zusammenhang mit Immobilien:

- Die Städte und Gemeinden erheben für Immobilienbesitz zusätzlich Grundsteuer. Die beträgt für eine 3-Zimmer-Eigentumswohnung etwa 200,00 EUR im Jahr.

- Wird eine Immobilie verschenkt oder vererbt, fällt Schenkungs- bzw. Erbschaftsteuer an. Die Höhe dieser Steuer ist abhängig vom Wert der Immobilie und der persönlichen Beziehung zwischen den Beteiligten. Schenkungen/Erbvorgänge an die Ehefrau oder Kinder werden geringer besteuert als Schenkungen/Erbvorgänge an fremde Personen.

 

你可以看到,在德国被征税的不是现状(例如,家庭拥有房产的数量以及价值),而是通过一个收益渠道的获利(来征税的)。但是,有两个例外!

-城市和乡镇对房产征收基本税。一套3个房间(注:包括一切房间!大概就范阿姨家那么大的90平米吧)大约是200欧元一年。

-当一套不动产被赠送或作为遗产时,须参考赠送以及遗产税法。税的高低取决于房产的价值以及参与者之间的个人关系。给妻子以及小孩的赠予或遗产税比给陌生人低。

 

Das soll ein Überblick über das deutsche Steuerrecht gewesen sein. Ich hoffe, ich konnte Deine Fragen ein wenig beantworten. Wenn Du weitere Fragen hast, kannst Du mir diese gerne zusenden. Vielleicht ist es aber einfacher, diese persönlich zu besprechen; dann können wir uns gerne mal treffen.

 

这就是一个关于德国税务政策的简略印象。我希望,我能够对你的问题做出一些回答。如果你有更多的问题,可以再给我寄,也许个人间的对话会更简单些,所以我们可以再见面一次。

 

Viele Grüße

Uwe

 

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